Ofertă pentru reabilitarea instalațiilor într-un apartament

Reabilitarea instalațiilor dintr-un apartament pare ușor de vândut la prima discuție.

Clientul vede o baie veche, un tablou electric obosit, câteva țevi care trebuie ascunse în perete și poate o centrală sau un boiler care trebuie repoziționat. Îți spune:

Facem totul nou, ca să nu mai spargem peste doi ani.

Sună bine. Dar în oferta ta, "totul nou" trebuie tradus în lucruri concrete: ce instalații intră, ce se demontează, ce se sparge, ce trasee rămân aparente sau ascunse, cine obține acordul asociației, ce probe se fac, ce documente se predau și ce lucrări de finisaj nu sunt incluse.

Altfel, lucrarea se poate bloca la jumătate. Clientul crede că ai inclus refacerea completă a băii, administrația blocului cere oprirea apei doar într-un interval scurt, vecinul reclamă zgomotul, coloana comună nu poate fi atinsă fără acord, iar echipa descoperă după desfacere că traseul promis nu încape în peretele ales.

O ofertă bună pentru reabilitarea instalațiilor într-un apartament nu este un deviz în care scrii doar "instalații sanitare, electrice și încălzire". Este un plan scris de intervenție.

Firul documentelor poate rămâne simplu: oferta și devizul explică lucrarea, contractul fixează limitele, comanda de lucru duce deciziile în teren, factura proformă susține avansul pentru materiale, iar procesul-verbal de recepție închide predarea.

Pentru lucrări de apartament, leagă-le de actele pe specialitate: ofertă de renovări, deviz de renovări, ofertă sanitară, deviz sanitar, ofertă electrică, deviz electric, ofertă HVAC și deviz HVAC.

Citește acest ghid împreună cu devizul de renovare care previne "nu am bugetat asta", vizita la fața locului fără surprize, devizul pentru boiler sau centrală, punerea în funcțiune, probele și recepția și raportul de verificări înainte de plata finală.

Pentru partea de dovadă și închidere, vezi și pozele pe comanda de lucru, comanda pentru saci și moloz, clauza pentru materiale furnizate de beneficiar și dosarul lucrării.

Începe cu limitele apartamentului, nu cu lista de materiale

Prima greșeală este să calculezi doar ce vezi în apartament.

La bloc, apartamentul nu este o insulă. Instalațiile pot atinge coloane comune, ghene, contorizare, casa scării, subsol, terasă, fațadă, evacuări, tablouri comune sau spații în care are acces asociația. Legea 196/2018 definește asociația de proprietari ca formă de organizare pentru administrarea, întreținerea, repararea, reabilitarea și modernizarea proprietății comune. Tot acolo, părțile comune sunt părți ale clădirii sau terenului destinate folosinței comune, deci nu pot fi promise ca intervenții ale unui singur proprietar doar fiindcă trec prin apartamentul lui.

Pentru firmă, traducerea practică este simplă: înainte să promiți o lucrare completă, stabilește ce este în apartament și ce atinge proprietatea comună.

Tabelul de ofertă trebuie să separe:

Nu scrie doar "reabilitare instalații apartament" dacă nu poți spune unde se oprește lucrarea.

Formulare bună:

Oferta include reabilitarea instalațiilor interioare ale apartamentului, în limitele zonelor inspectate și enumerate în deviz. Intervențiile asupra coloanelor comune, alimentărilor comune, spațiilor comune, fațadei, acoperișului, subsolului, instalației de gaz sau altor părți comune se execută numai după confirmarea regimului tehnic, acordurile necesare și acceptarea unui deviz separat, dacă nu sunt menționate expres.

Nu e o fugă de răspundere. Este granița care împiedică un apartament să devină, fără preț, lucrare pe tot blocul.

Vizita inițială trebuie să producă un raport, nu doar un preț

Într-un apartament vechi, instalațiile sunt rareori așa cum par la prima vedere.

Poți găsi:

• trasee vechi de apă mascate în pereți;
• scurgeri cu pantă slabă;
• racorduri improvizate în ghene;
• doze electrice acoperite;
• circuite amestecate pe același conductor;
• prize fără protecție potrivită;
• centrală montată cu accesorii lipsă;
• calorifere conectate pe trasee fără robineți funcționali;
• pereți placați peste instalații pe care clientul nu vrea să îi desfaci;
• mobilier care blochează traseul "ideal".

De aceea, prima vizită trebuie să lase în urmă un raport de constatare sanitară, un raport de inspecție electrică, un raport service HVAC sau o anexă scurtă la comanda de lucru.

Nu ai nevoie de un roman. Ai nevoie de fotografii, observații și ipoteze de preț.

O secțiune bună în raport:

Fraza care te apără:

Prețul este calculat pe baza verificării vizuale din data de ____. Traseele ascunse, defectele descoperite după desfacere, modificările cerute de asociație, lucrările pe părți comune și refacerea finisajelor neincluse se cotează separat înainte de execuție.

Clientul nu plătește mai ușor pentru necunoscute doar pentru că îi spui la final. Plătește mai ușor când a văzut de la ofertă că necunoscutul are procedură.

Demolările nu sunt "pregătire inclusă"

La reabilitări, demolarea mică mănâncă marja.

O spargere locală pentru o țeavă poate deveni:

• desfacere de faianță pe toată înălțimea;
• demontare mobilier suspendat;
• protecție suplimentară pe casa scării;
• ridicare saci grei fără lift;
• oprire apă repetată;
• refacere suport înainte de montaj;
• evacuare moloz;
• discuție cu vecinii despre zgomot.

În ofertă, separă pregătirea:

OUG 92/2021 contează mai ales când promiți gestionarea deșeurilor. Pentru firme mici, ideea practică este că "evacuare inclusă" trebuie să aibă cantitate, tip de deșeu, traseu prin bloc și limită. Dacă ai doar doi saci de resturi, nu transformi lucrarea într-un dosar artificial de șantier. Dar dacă ai demolări, moloz, gips, metal, plastic, ceramică și ambalaje, nu le trata ca pe un favor.

Formulare bună:

Sunt incluse desfaceri locale pentru traseele descrise în deviz și evacuarea deșeurilor nepericuloase rezultate direct din aceste desfaceri, în limita a ___ saci / ___ mc. Deșeurile existente anterior, mobilierul, electrocasnicele, materialele suspecte și cantitățile peste limită se cotează separat.

Leagă această secțiune de comanda de lucru pentru deșeuri. Omul din teren trebuie să știe ce ridică, nu să negocieze cu clientul lângă ușă.

Traseele ascunse se aprobă înainte să fie acoperite

Clientul vrea instalațiile ascunse. Este normal. Nimeni nu vrea țevi pe perete într-o baie refăcută.

Problema este că traseul ascuns devine greu de apărat după ce l-ai acoperit.

La instalații sanitare, Normativul I9-2022 este reperul pentru instalațiile sanitare aferente clădirilor, inclusiv reguli de proiectare, execuție și probe. La instalații electrice, I7-2011 este reperul pentru proiectarea, execuția și exploatarea instalațiilor electrice aferente clădirilor. La încălzire, I13-2015 tratează instalațiile de încălzire centrală, inclusiv probe, punere în funcțiune și recepție. Nu trebuie să trimiți clientul să citească normative. Trebuie să transformi cerința tehnică în decizii clare:

• ce traseu se execută;
• ce traseu a fost respins și de ce;
• ce elemente se înglobează;
• ce elemente rămân accesibile;
• ce probe se fac înainte de acoperire;
• ce poze rămân în dosar;
• cine aprobă acoperirea.

Pentru trasee ascunse, oferta trebuie să ceară o oprire de control:

Traseele sanitare/electrice/de încălzire se fotografiază și se verifică înainte de acoperire. Acoperirea se face după confirmarea beneficiarului sau a reprezentantului desemnat, prin mesaj scris, semnătură pe comandă de lucru ori proces-verbal de etapă.

Această confirmare valorează mult. Dacă după două luni clientul întreabă "pe unde trece țeava?", nu cauți prin poze de WhatsApp. Ai anexa în dosarul lucrării.

Instalația sanitară: scrie obiectele, traseele și probele

La baie și bucătărie, clientul compară de obicei prețul pe "puncte". Asta poate ajuta la vânzare, dar nu este suficient pentru o reabilitare.

Un "punct de apă" poate însemna lucruri diferite:

Nu scrie doar:

Instalație sanitară baie completă.

Scrie:

Instalație sanitară baie: alimentare apă rece/apă caldă pentru lavoar, duș, vas WC și mașină de spălat; scurgeri aferente; robineți de izolare unde sunt prevăzuți; probă de etanșeitate înainte de acoperire; proces-verbal de probă presiune. Nu include modificarea coloanei comune, hidroizolația completă a băii, placările ceramice și obiectele sanitare dacă nu sunt enumerate la materiale.

Pentru închidere, folosește procesul-verbal de probă presiune. Dacă nu treci proba în ofertă, clientul o va vedea ca pe un detaliu tehnic gratuit, nu ca pe o operațiune care consumă timp și răspundere.

Instalația electrică: nu vinde "totul nou" fără circuite

La electric, "înlocuim firele" este o formulare slabă.

Pentru un apartament, oferta trebuie să spună cel puțin:

• câte circuite se fac;
• ce consumatori mari primesc circuit dedicat;
• ce trasee sunt aparente sau ascunse;
• ce tablou se montează;
• ce protecții sunt incluse;
• dacă se schimbă dozele și aparatajul;
• ce nu intră la alimentarea generală sau coloana blocului;
• ce verificări se predau la final.

Tabel simplu:

I7-2011 nu trebuie transformat în text greu pentru client. Dar oferta ta trebuie să arate că proiectarea și execuția instalației electrice nu se reduc la "cabluri trase prin pereți".

Formulare bună:

Oferta include circuitele enumerate în deviz, montajul tabloului de apartament, aparatajul menționat expres, etichetarea circuitelor și verificarea finală conform domeniului lucrării. Nu include modificarea coloanei de alimentare a blocului, spor de putere, intervenții la contor, lucrări în spații comune sau consumatori neanunțați, dacă nu sunt menționați expres.

La final, procesul-verbal de recepție electrică și raportul de inspecție/verificare trebuie să spună ce s-a verificat și ce rămâne în afara lucrării.

Încălzirea și HVAC: separă montajul de autorizări și punere în funcțiune

În multe apartamente, reabilitarea instalațiilor atinge și încălzirea: calorifere noi, trasee schimbate, centrală înlocuită, termostat, boiler, aer condiționat sau ventilație locală.

Nu amesteca totul într-o linie.

Pentru încălzire și HVAC, oferta trebuie să separe:

Pentru centrale și boilere, folosește logica din devizul pentru înlocuire boiler sau centrală. Pentru documentare, leagă lucrarea de procesul-verbal de punere în funcțiune HVAC și de raportul service HVAC.

Formulare bună:

Montajul traseelor de încălzire și al caloriferelor este inclus conform devizului. Intervențiile asupra instalației de gaz, proiectarea/modificarea instalației de utilizare gaze, verificările/reviziile tehnice, coșul/evacuarea și punerea în funcțiune de către persoana autorizată, firma autorizată sau service-ul agreat, după caz, sunt incluse numai dacă apar ca poziții separate în deviz.

Clientul trebuie să vadă diferența dintre "montăm" și "autorizăm / punem oficial în funcțiune". Dacă nu o vede în ofertă, o va descoperi când are nevoie de garanție.

Acordul asociației nu se lasă pentru ziua execuției

La apartamente, problemele cu asociația apar în patru momente:

• trebuie oprită apa pe coloană;
• trebuie acces în ghenă, subsol sau casă a scării;
• se produce zgomot sau moloz în spații comune;
• lucrarea atinge părți comune sau poate afecta vecini.

Pentru o firmă mică, nu este eficient să devii juristul clientului. Dar nici nu începi lucrarea fără confirmări minime.

În ofertă, scrie cine obține:

Legea 196/2018 este cadrul curent pentru asociații de proprietari și administrarea condominiilor. Pentru subiectele de asociație, nu te baza pe regulile vechi ale Legii 230/2007 și ale HG 1588/2007. Dacă lucrarea atinge proprietatea comună, cere clientului confirmare scrisă de la asociație sau de la persoana care poate aproba accesul și intervenția.

Formulare bună:

Beneficiarul asigură, înainte de începerea lucrării, acordurile și programările necesare cu asociația de proprietari pentru oprirea utilităților, accesul în spații comune, folosirea liftului, protecția zonelor comune și intervalele de lucru. Lucrările asupra părților comune se execută numai după confirmarea expresă a dreptului de intervenție.

Dacă lucrezi direct pentru asociație, folosește logica din devizele pentru asociații de proprietari. Dacă lucrezi pentru proprietarul apartamentului, nu te lăsa prins între client și bloc fără document scris.

Autorizația și proiectul: nu promite că "nu trebuie"

Unele intervenții de apartament sunt lucrări interioare curente. Altele pot atinge construcția, instalațiile aferente, fațada, structura, evacuarea, spațiile comune sau regimul de autorizare.

Legea 50/1991 este reperul pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții. Legea 10/1995 leagă calitatea în construcții de proiectare, execuție, recepție, exploatare și intervenții, inclusiv instalațiile aferente construcțiilor.

Pentru firmă, regula sănătoasă este:

Nu da verdict general de autorizare în ofertă dacă nu ai proiectantul, documentele și situația tehnică verificate.

Scrie mai prudent:

Oferta nu include obținerea autorizațiilor, avizelor, proiectelor, expertizelor, acordurilor asociației sau documentațiilor tehnice necesare, cu excepția pozițiilor menționate expres. Beneficiarul confirmă regimul lucrării înainte de execuție cu persoanele sau autoritățile competente, iar lucrările care impun documentație suplimentară se reprogramează sau se cotează separat.

Aceasta este mai bună decât:

Nu trebuie autorizație.

Poate că în cazul concret chiar nu trebuie. Dar dacă ai scris greșit, ți-ai asumat o problemă care nu era de instalații, ci de regim juridic și tehnic.

Materialele furnizate de client schimbă garanția

La reabilitări, clientul vine des cu materiale:

• obiecte sanitare cumpărate online;
• baterii și rigole alese după design;
• aparataj electric;
• corpuri de iluminat;
• calorifere;
• centrală sau boiler;
• gresie și faianță;
• cabluri sau țevi recomandate de altcineva.

Nu este greșit să lucrezi cu materiale ale clientului. Greșeala este să nu scrii ce se întâmplă dacă sunt incompatibile, lipsesc accesorii, nu au documente sau nu se potrivesc cu traseul.

Oferta trebuie să spună:

Formulare bună:

Materialele furnizate de beneficiar se montează după verificare vizuală și accept tehnic de bază. Lipsa accesoriilor, incompatibilitatea, defectele, documentația incompletă, întârzierile de livrare și garanția produsului furnizat de beneficiar nu intră în răspunderea executantului, cu excepția montajului efectiv executat greșit.

Pentru clienți persoane fizice, păstrează clauzele clare. Legea 193/2000 contează la clauze abuzive, iar OUG 34/2014 contează în contractele la distanță sau în afara spațiilor comerciale, cu excepțiile ei. Nu îngropa excluderile într-un subsol greu de citit. Pune-le lângă preț și lângă materialele pe care le ating.

Cum arată oferta completă

O ofertă bună pentru reabilitarea instalațiilor într-un apartament poate avea 12 secțiuni scurte:

Nu trebuie să fie un PDF lung. Poate fi un deviz de câteva pagini cu secțiuni clare. Important este ca fiecare punct care poate deveni cost suplimentar să fie vizibil înainte de acceptare.

Exemplu de text scurt pentru finalul ofertei

Poți folosi o formulare de tipul:

Oferta este valabilă pentru lucrările de reabilitare a instalațiilor interioare ale apartamentului descrise în deviz, pe baza verificării vizuale din data de ____.

Sunt incluse lucrările, materialele, desfacerea locală, probele și documentele menționate expres. Nu sunt incluse intervențiile asupra părților comune, modificările instalației de gaz, proiectele, autorizațiile, avizele, expertizele, refacerea finisajelor neenumerate, mobilierul, deșeurile existente anterior, accesul în apartamente vecine sau lucrările descoperite după desfacere.

Traseele ascunse se fotografiază și se confirmă înainte de acoperire. Lucrările suplimentare se execută numai după accept scris și deviz suplimentar.

Aceasta este suficient de clară pentru client și suficient de practică pentru echipă. Dacă apare o schimbare, o transformi în deviz suplimentar, nu în ceartă.

Ce predai la final

La final, nu preda doar cheile și pozele pe telefon.

Predă un pachet scurt:

• devizul acceptat;
• comanda de lucru sau rapoartele de etapă;
• poze cu traseele înainte de acoperire;
• proces-verbal de probă presiune pentru sanitar, dacă s-a făcut;
• raport/verificare electrică, dacă intră în domeniul lucrării;
• documente de punere în funcțiune (PIF) sau service HVAC, dacă intră;
• fișe tehnice și garanții pentru materialele furnizate de firmă;
• lista materialelor furnizate de client, cu limite de garanție;
• proces-verbal de recepție sau predare;
• lista de remedieri, dacă rămâne ceva;
• factura / proforma / situația de plată finală.

Pentru lucrări care intră în regimul recepției construcțiilor, HG 273/1994 și Legea 10/1995 pot conta la documente, recepție, carte tehnică și garanții. Pentru o renovare mică de apartament, nu transforma predarea într-un dosar artificial de șantier mare. Dar nici nu închide lucrarea fără dovada probelor, traseelor și limitelor.

O frază bună în procesul-verbal:

Beneficiarul confirmă primirea lucrărilor și documentelor enumerate, inclusiv pozele traseelor ascunse, probele executate și instrucțiunile de exploatare. Observațiile rămase sunt enumerate separat și nu împiedică folosirea zonelor indicate, cu excepția celor marcate expres.

Așa închizi lucrarea ca antreprenor, nu ca mesager între client, vecini și echipă.

Surse

• Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari și administrarea condominiilor, pentru definițiile privind asociația, condominiul, părțile comune, organele asociației, fondul de reparații și administrarea proprietății comune.
• Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, pentru regimul autorizării lucrărilor de construcții și intervențiilor unde legea o cere.
• Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, republicată, pentru cadrul calității în construcții, instalații aferente, documente, recepție, garanții și răspunderi.
• Normativ I9-2022, aprobat prin Ordinul MDLPA nr. 2.960/2022, pentru instalațiile sanitare aferente clădirilor, reguli de proiectare, execuție, probe și exploatare.
• Ordinul MDRT nr. 2.741/2011 privind Normativul I7-2011, pentru proiectarea, execuția și exploatarea instalațiilor electrice aferente clădirilor.
• Normativul I13-2015 privind instalațiile de încălzire centrală, pentru proiectarea, executarea, probele, punerea în funcțiune, recepția și exploatarea instalațiilor de încălzire centrală.
• OUG nr. 92/2021 privind regimul deșeurilor, pentru ierarhia deșeurilor, colectarea separată, deșeurile din construcții/desființări, interdicții, responsabilități și evidență.
• HG nr. 273/1994 privind aprobarea Regulamentului de recepție a construcțiilor, pentru recepția lucrărilor care intră în regimul construcțiilor.
• OUG nr. 34/2014 privind drepturile consumatorilor, pentru informarea consumatorilor în contractele la distanță sau în afara spațiilor comerciale, cu excepțiile prevăzute de lege.
• Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive, pentru cerința de clauze clare în contractele standard cu consumatori și riscul clauzelor abuzive.

---

Acest articol are caracter general informativ și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau tehnică. Verifică toate aspectele cu autoritatea locală, avocatul, expertul contabil sau consultantul tehnic înainte de a acționa.