Estimarea demolărilor și demontărilor în deviz

Demolarea este linia din deviz unde mulți pierd bani în liniște. Clientul vede „spargem gresia veche”, „demontăm cabina de duș”, „scoatem parchetul” sau „dăm jos pereții de rigips”. Tu vezi praf, saci, scări, lift protejat, vecini, sortare, transport, taxe, depozitare, eventuale materiale periculoase și o jumătate de zi pierdută doar ca să duci deșeurile unde trebuie.

Dacă scrii în ofertă doar „demolări incluse”, ai ascuns prea multe riscuri într-o singură frază. Dacă scrii „demolări și evacuare moloz” fără cantitate, clientul poate înțelege că orice apare după desfacere intră în preț. Iar dacă nu separi demontarea recuperabilă de demolarea distructivă, poți ajunge să suporți timp, manipulare și răspundere pe care nu le-ai calculat.

Articolul acesta continuă seria despre devizele de renovare care previn discuția „nu am bugetat asta”, devizul pe metru pătrat, vizita la fața locului înainte de ofertă, citirea planurilor pentru antemăsurătoare și alegerea dintre deviz pe articole, preț global și timp și materiale. Aici stăm strict pe demolări, demontări și deșeuri: cum le pui în deviz ca să nu devină o gaură în marjă.

Un flux de lucru mai sigur este simplu: verificare la fața locului, poze, listă de elemente de desfăcut, estimare de volum/greutate, regulă pentru sortare și transport, comandă de lucru pentru echipă, contract sau condiții clare pentru risc, iar la final proces-verbal de recepție cu ce s-a predat și ce deșeuri au fost evacuate.

Demolare, demontare și decopertare nu sunt același lucru

În vorbirea de șantier, clientul le amestecă pe toate. În deviz, nu le amesteca.

Exemplu: „demontare mobilier baie” nu este același lucru cu „demolare placări baie”. Prima poate însemna șuruburi, silicon, robineți, transport separat și protejarea pieselor. A doua înseamnă ciocan rotopercutor, saci, praf, gresie spartă, adeziv, suport verificat și risc să apară țevi vechi sau infiltrații.

În devizul de renovări, separă măcar trei poziții:

• demontări recuperabile sau controlate;
• demolări/decopertări propriu-zise;
• evacuare, sortare și transport deșeuri.

Dacă le pui pe toate într-o singură sumă, clientul nu vede ce cumpără, iar tu nu mai știi unde ai pierdut bani.

Prima întrebare: ce rămâne și ce pleacă

Înainte să calculezi saci și ore, fă inventarul pe camere sau zone. Nu porni de la „baie completă” sau „apartament de 60 mp”. Pornește de la elemente:

La vizită, întreabă direct:

„Ce vreți să păstrați întreg, ce se poate sparge și ce trebuie evacuat de noi?”

Răspunsul schimbă complet devizul. Un dulap vechi scos la bucată poate dura mai puțin decât unul demontat atent pentru reutilizare. O cadă de fontă este altă poveste decât o cadă acrilică. Gresia pe adeziv slab pleacă repede; gresia lipită peste gresie poate lua cu ea bucăți de suport.

Dacă nu e clar ce se păstrează, scrie ipoteza în oferta de renovări sau în oferta generală: „Se consideră că toate elementele demontate se evacuează ca deșeu, cu excepția elementelor marcate expres pentru păstrare.”

A doua întrebare: ce fel de deșeu produci

Deșeurile din construcții nu sunt doar „moloz”. Lista deșeurilor aprobată prin HG 856/2002 folosește categoria 17 pentru deșeurile din construcții și demolări. În practică, pentru o firmă mică, diferența contează pentru sortare, transport, destinație și preț.

Gândește în fluxuri:

OUG 92/2021 pornește de la prevenire, colectare separată, valorificare și eliminare sigură. Pentru lucrările autorizate potrivit Legii 50/1991, titularul autorizației trebuie să aibă un plan de gestionare a deșeurilor din construire/desființare. Planul trebuie să prevadă sortare cel puțin pentru lemn, materiale minerale (beton, cărămidă, ceramică, piatră), metal, sticlă, plastic și ghips, în măsura în care reutilizarea sau reciclarea pe amplasament este fezabilă și sigură. Tot aici intră demolarea selectivă când ajută la separarea substanțelor periculoase și ținta legală de minimum 70% pentru pregătire pentru reutilizare, reciclare și alte operațiuni de valorificare materială a deșeurilor nepericuloase, cu excepțiile prevăzute de lege. Dacă tu preiei demolarea și evacuarea în ofertă, trebuie să transformi acele cerințe în cantități, fluxuri, operatori și costuri clare.

La lucrările pentru care nu este necesară autorizație de construire/desființare, regula nu devine „aruncăm unde găsim”. OUG 92/2021 pune pe autoritățile locale obligația să organizeze colectarea deșeurilor provenite de la aceste lucrări, iar pentru deținătorul de deșeuri rămân aplicabile interdicțiile privind păstrarea în afara spațiilor autorizate, incendierea, îngroparea, abandonarea sau aruncarea deșeurilor. Pentru deșeurile abandonate, costurile pot fi recuperate de la producător sau deținător după identificare. Local, primăria și operatorul de salubrizare pot avea reguli și tarife proprii pentru aceste deșeuri. De aceea în deviz nu promiți „rezolvăm noi molozul” fără să știi cine îl preia și la ce cost.

Formula simplă: operație, cantitate, manipulare, destinație

O poziție bună de demolare are patru părți:

1. ce desfaci;
2. cât desfaci;
3. cum scoți deșeul din locație;
4. unde îl predai.

Exemplu slab:

„Demolare baie și evacuare moloz: 2.500 lei.”

Exemplu mai bun:

„Demolare placări baie existentă, aproximativ 28 mp faianță/gresie, fără desfacere șapă și fără modificări instalații. Include încărcare în saci, coborâre cu lift protejat până la parter, transport și predare pentru maximum 35 saci de deșeu mineral nepericulos. Deșeurile peste cantitatea inclusă și materialele suspecte/periculoase se cotează separat înainte de continuare.”

A doua formulare nu este mai complicată pentru client. Este mai corectă. Arată limita, ipoteza și mecanismul pentru diferențe.

Pentru o lucrare mică, poți calcula așa:

În devizul pe articole, aceste poziții devin vizibile. În preț global, ele se ascund și devin negociabile doar în mintea clientului.

Nu estima doar metri pătrați. Estimează și saci, volum sau greutate

Metrii pătrați îți spun cât desfaci. Nu îți spun cât cari.

O baie de 5 mp poate produce surprinzător de mult deșeu dacă are faianță până în tavan, gresie peste gresie, adeziv gros și obiecte sanitare vechi. Un apartament cu parchet flotant produce volum, dar nu aceeași greutate ca o decopertare de șapă. O placare ceramică produce saci grei, iar rigipsul produce volum mare și praf.

Pentru ofertare, folosește o estimare dublă:

• cantitate de desfacere: mp, ml, bucăți;
• cantitate de evacuat: saci, mc, kg/tonă când ai cântărire.

Exemplu de verificare simplă:

Dacă nu știi încă volumul, pune limită: „include până la ___ saci / ___ mc / ___ kg, conform estimării vizuale”. Clientul vede că ai inclus ceva concret, nu o promisiune fără capăt.

Accesul poate costa cât demolarea

Aceeași demolare are preț diferit în funcție de traseu.

Nu trece toate acestea la „manoperă”. Scrie-le ca ipoteze sau condiții de acces.

Formulare practică:

„Prețul include manipularea deșeurilor pe traseul apartament - lift - parter - punct de încărcare aflat la maximum ___ metri de intrare. Lipsa liftului, imposibilitatea parcării sau restricțiile suplimentare ale asociației se cotează separat înainte de execuție.”

Această frază nu este o scuză. Este felul în care transformi realitatea din teren în condiții clare.

Sortarea nu e moft. E cost și protecție

Dacă amesteci totul, deșeul devine mai greu de valorificat și poate deveni mai scump de predat. OUG 92/2021 cere colectare separată atunci când este necesară pentru valorificare, cu derogări limitate când separarea nu este fezabilă sau nu dă un rezultat mai bun. Pentru deșeurile periculoase, regulile sunt mai stricte: nu le amesteci cu alte categorii, le documentezi și le predai prin circuitul potrivit.

Pentru o lucrare mică, asta înseamnă să ai măcar o logică simplă:

• mineral inert separat de lemn și plastic;
• metal separat când apare în cantitate semnificativă;
• gips/rigips separat când operatorul îl cere separat;
• ambalaje separate de moloz;
• materiale suspecte oprite, pozate și clarificate înainte de amestecare.

Nu promite că reciclezi tot dacă nu controlezi circuitul. Promite ce poți dovedi: sortare pe fluxuri, predare către operator autorizat sau conform regulilor locale și păstrarea documentelor de predare pe care le primești.

În contractul de construcții sau contractul de renovări, poți pune regula scurt:

„Deșeurile rezultate se colectează separat pe categorii fezabile pe amplasament. Deșeurile suspecte de contaminare sau periculozitate se exclud din prețul standard și se gestionează numai după identificare, acceptare scrisă și stabilirea operatorului autorizat.”

Atenție la azbest, gudroane și materiale contaminate

Nu trebuie să pui diagnostic tehnic pe loc ca să vezi semnale de oprire. Trebuie doar să nu le ignori.

Oprește ofertarea fermă sau pune excludere explicită când vezi:

• plăci vechi ondulate sau materiale fibroase suspecte;
• izolații vechi friabile;
• adezivi, membrane sau straturi bituminoase vechi;
• pardoseli industriale vechi cu substanțe necunoscute;
• țevi sau rezervoare cu depuneri;
• miros chimic, pete, sol contaminat, uleiuri;
• documentație lipsă la clădiri vechi.

În lista de deșeuri din HG 856/2002, deșeurile periculoase sunt marcate cu asterisc. Categoria 17 include exemple care pot apărea în construcții și demolări: materiale izolante cu azbest, materiale de construcție cu azbest, deșeuri cu mercur, PCB sau alte substanțe periculoase. Pentru astfel de cazuri, prețul standard de demolare nu se aplică.

Formulare de pus în ofertă:

„Oferta nu include identificarea, manipularea, transportul sau eliminarea materialelor cu azbest, gudron, mercur, PCB, uleiuri, sol contaminat sau alte substanțe periculoase. Dacă apar indicii privind astfel de materiale, lucrările se opresc pe zona afectată, se documentează situația și se stabilește soluția cu specialistul sau operatorul autorizat, prin deviz suplimentar.”

Nu e o clauză „să scapi”. Este o clauză de siguranță pentru client, echipă și firmă.

Când folosești preț fix și când folosești sumă provizorie

Prețul fix merge când lucrarea este vizibilă, repetabilă și fără necunoscute mari.

Exemple bune pentru preț fix:

• demontare uși interioare standard;
• scoatere parchet flotant;
• demolare faianță vizibilă, fără suport degradat, cu cantitate limitată;
• demontare mobilier simplu care se evacuează ca deșeu;
• decopertare zonă mică verificată.

O sumă provizorie sau lucrul pe timp și materiale merge când nu poți vedea ce se află dedesubt.

Exemple unde e mai sănătos să pui limită:

• șapă care poate fi desprinsă sau poate cere spargere grea;
• plăci lipite peste plăci;
• pereți cu instalații ascunse;
• materiale vechi la clădiri neexpertizate;
• demolări lângă instalații funcționale;
• curți cu beton, pământ și materiale amestecate;
• spații comerciale vechi cu straturi succesive.

Pentru astfel de lucrări, folosește modelul explicat în ghidul despre preț global, deviz pe articole și timp și materiale: pui preț fix pentru ce vezi, plafon sau sumă provizorie pentru necunoscute și aprobare scrisă pentru suplimentări.

Nu lăsa evacuarea deșeurilor să fie „inclusă” fără limită

Evacuarea este locul unde apar certurile:

„Dar ați spus că luați molozul.”

Da, dar cât? De unde? Până unde? Cu ce? În ce program? Sortat cum? Cu ce document?

Scrie una dintre variante:

Pentru renovări, poți lega evacuarea de comanda de lucru pentru renovări: echipa știe câți saci sunt incluși, ce fluxuri se separă și ce se fotografiază. La final, procesul-verbal de recepție pentru renovări poate nota dacă zona a fost predată curată de deșeuri rezultate din lucrarea contractată.

Exemplu: baie mică, ofertă care nu se întoarce împotriva ta

Clientul vrea renovare baie de apartament. La prima vedere: 4,5 mp, faianță până la 2 metri, gresie, cadă, lavoar, vas WC, mască veche, ușă care rămâne, instalații aparent funcționale.

O estimare slabă:

„Demolări baie: 1.800 lei, moloz inclus.”

O estimare mai bună:

Clauză:

„Dacă după desfacerea placărilor apar suport degradat, instalații neconforme, infiltrații, materiale suspecte sau cantități de deșeuri peste limita inclusă, executantul transmite constatare foto și deviz suplimentar. Lucrările suplimentare se execută numai după acceptarea scrisă a beneficiarului.”

Aceeași logică apare și în articolul despre clauza pentru materiale furnizate de beneficiar: nu lăsa responsabilități neclare între ce aduce clientul, ce demontezi tu și ce se întâmplă dacă materialele sau suportul nu sunt cum s-a presupus.

Exemplu: apartament întreg, nu calcula demolările la final

La un apartament întreg, demolările trebuie estimate înainte de finisaje. Altfel, faci o ofertă frumoasă pe montaj și descoperi că primele trei zile au mâncat profitul.

Separă:

• protecții pentru spații comune;
• demontare mobilier, uși, plinte, obiecte;
• decopertare pardoseli;
• demolare placări baie/bucătărie;
• desfacere tavane false sau rigips;
• saci, manipulare, coborâre;
• sortare și transport;
• curățenie brută după demolare;
• constatare suport și deviz suplimentar.

În devizul pe metru pătrat, demolările sunt motivul pentru care aceeași suprafață poate avea preț complet diferit. Două apartamente de 60 mp nu produc aceleași deșeuri, nu au același acces și nu au același risc de suport ascuns.

Dacă vrei să dai totuși o estimare rapidă, spune clar că e estimare condiționată:

„Estimarea pentru demolări și evacuare este calculată pentru apartament nemobilat, acces cu lift funcțional, materiale nepericuloase și maximum ___ mc de deșeuri. Devizul final se confirmă după vizita la fața locului și inventarul elementelor de demontat.”

Este mai bine să pierzi un client care voia preț orb decât să câștigi o lucrare care începe cu două zile de pierdere.

Cum discuți cu clientul care spune „molozul îl aruncați voi”

Răspunsul bun nu este lecție de legislație. Este o limită calmă:

„Putem include evacuarea, dar trebuie să o calculăm corect: cantitate estimată, acces, sortare și predare. Nu putem promite că «îl aruncăm noi undeva». Vă trec în ofertă exact ce include prețul și ce se facturează separat dacă apare peste limită.”

Un client care vrea lucrarea în regulă va înțelege. Clientul care insistă să arunci sacii „undeva” îți cere să iei un risc inutil. OUG 92/2021 interzice abandonarea și îngroparea deșeurilor, iar costurile gestionării urmează principiul „poluatorul plătește”. Pentru firma ta, asta se traduce simplu: costul deșeurilor trebuie să apară în preț sau în condiții, nu în speranța că îl acoperi din marjă.

În oferta de construcții sau oferta de renovări, pune o secțiune scurtă „Deșeuri și evacuare”. Nu o ascunde la final.

Greșeli care mănâncă marja

Scrii „moloz inclus” fără cantitate. Clientul poate înțelege orice cantitate. Pune saci, mc, kg/tonă sau cursă inclusă.

Nu separi demontarea atentă de demolarea distructivă. Dacă omul vrea să păstreze mobilier, obiecte sanitare sau uși, costul crește.

Nu calculezi traseul de manipulare. Etajul, liftul, parcarea și protecțiile pot costa cât lucrarea propriu-zisă.

Amesteci toate deșeurile. Poate părea mai rapid în prima oră, dar crește riscul la predare și poate bloca valorificarea.

Ignori materialele suspecte. Azbestul, gudroanele, materialele contaminate și izolațiile vechi nu intră în preț standard.

Promiți reciclare fără control. Scrie ce faci tu: separare, predare, documente. Nu garanta ce nu controlezi.

Nu păstrezi poze. Înainte, în timpul și după demolare. Pozele ajută la suplimentări, recepție și discuții despre suportul descoperit.

Uiți taxele și timpul de predare. Transportul nu înseamnă doar motorină. Înseamnă încărcare, drum, așteptare, descărcare, eventual cântărire și documente.

Dacă vrei să verifici dacă ai transformat toate costurile în preț, recitește și ghidul despre adaos vs marjă. Demolările sunt exact genul de poziție unde 30% adaos pe manoperă nu acoperă sacii, transportul, timpul mort și riscul.

După recepție, notează cantitatea reală de deșeuri, traseul de manipulare și timpul consumat într-o bibliotecă de oferte din lucrările anterioare. Altfel, aceeași scăpare apare în următorul deviz sub alt nume.

Structură de pus în deviz

Pentru o lucrare mică, blocul de demolări/demontări poate arăta așa:

1. Elemente demontate pentru evacuare.
2. Elemente demontate pentru păstrare, cu responsabilitatea de depozitare.
3. Suprafețe decopertate, pe materiale.
4. Elemente sparte/demolate, pe bucăți sau volum.
5. Protecții și curățenie brută.
6. Ambalare, saci, manipulare, traseu.
7. Sortare pe fluxuri fezabile.
8. Transport și predare deșeuri, cu limită.
9. Excluderi pentru materiale periculoase sau suspecte.
10. Mecanism pentru cantități peste estimare.

În factura proformă, dacă ceri avans, leagă-l de costuri reale: saci, protecții, container, rezervare operator, transport. Ai explicat deja în articolul despre avansul pentru materiale de ce clientul acceptă mai ușor avansul când vede ce acoperă.

Fraza care trebuie să apară în aproape fiecare ofertă cu demolări

„Prețul pentru demolări, demontări și evacuare este calculat pe baza elementelor vizibile la vizita din data de ___. Sunt incluse numai cantitățile și fluxurile de deșeuri menționate expres. Cantitățile suplimentare, lucrările ascunse, restricțiile de acces, materialele suspecte sau periculoase și cerințele speciale de sortare/transport se cotează separat înainte de continuarea lucrării.”

Fraza nu te apără singură. O susții cu poze, măsurători, deviz, comandă de lucru, acceptări scrise și recepție. Dar schimbă discuția de la „am crezut că luați tot” la „hai să verificăm ce am inclus”.

Demolarea nu este etapa murdară de dinaintea lucrării adevărate. Este lucrare în sine. Are risc, cost, documente și marjă. Dacă o tratezi ca pe un rest de șantier, îți va mânca profitul înainte să începi montajul.

Surse

• OUG nr. 92/2021 privind regimul deșeurilor, forma consolidată consultată la 8 mai 2026, în special art. 4 privind ierarhia deșeurilor, art. 16-17 privind colectarea separată, sortarea și deșeurile din construcții/desființări, art. 20-23 privind eliminarea, interdicțiile, costurile și responsabilitatea gestionării, art. 27-28 privind deșeurile periculoase și art. 48 privind păstrarea evidenței
• HG nr. 856/2002 privind evidența gestiunii deșeurilor și lista deșeurilor, inclusiv categoria 17 pentru deșeuri din construcții și demolări și marcarea cu asterisc a deșeurilor periculoase
• Ordinul nr. 95/2005 privind criteriile de acceptare și procedurile preliminare de acceptare a deșeurilor la depozitare, pentru logica acceptării deșeurilor la depozite și documentele/criteriile de conformare
• Directiva 2008/98/CE privind deșeurile, EUR-Lex, pagina actului care indică versiunea consolidată curentă la 16/10/2025, consultată la 8 mai 2026, pentru ierarhia deșeurilor, principiul „poluatorul plătește” și ținta de 70% pentru deșeurile nepericuloase din construcții și demolări
• Comisia Europeană, Construction and demolition waste, pentru contextul european privind separarea la sursă, demolarea selectivă și riscurile materialelor periculoase în deșeurile din construcții
• Primăria Municipiului București, Planul de gestionare al deșeurilor din Municipiul București 2020-2025, folosit ca exemplu de planificare locală pentru deșeuri din construcții și desființări, nu ca listă de tarife curente
• Noul Cod Civil, Legea nr. 287/2009 republicată, în special art. 1270 privind forța obligatorie a contractului și art. 1851-1880 privind contractul de antrepriză, prețul estimat și prețul forfetar

---

Acest articol are caracter general informativ și nu constituie consultanță juridică, tehnică, de mediu sau de autorizare. Verifică situațiile concrete cu proiectantul, dirigintele, responsabilul tehnic, consultantul de mediu, operatorul autorizat sau autoritatea locală înainte de a acționa.