Cartea tehnică a construcției: recepție și garanție

Clientul te întreabă la final: „Îmi dați și cartea tehnică?” Uneori întreabă corect. Alteori numește „carte tehnică” orice folder cu facturi, poze, certificate și manuale.

Pentru o firmă mică de construcții, renovări sau instalații, răspunsul practic nu este nici „nu e treaba mea”, nici „da, vă dăm noi tot”. Răspunsul practic este să știi ce lucrare ai făcut, ce regim are, ce documente țin de cartea tehnică a construcției și ce dosar de predare trebuie să lași în urma ta.

Cartea tehnică a construcției nu este un moft de birocrație. Este dosarul care leagă proiectarea, execuția, recepția, exploatarea, intervențiile și urmărirea în timp. Când apare o infiltrație, o fisură, o reclamație de garanție, o vânzare de imobil sau o intervenție ulterioară, lumea nu mai caută promisiunile de pe șantier. Caută documentele.

Pentru lucrări mici, fluxul tău pornește din ofertă, deviz, contract și comandă de lucru, apoi se închide cu proces-verbal de recepție. Pentru construcții și renovări, folosește variantele dedicate: ofertă de construcții, deviz de construcții, contract de construcții, proces-verbal de recepție construcții, deviz de renovări, contract de renovări și recepție renovări.

Articolul acesta continuă ghidurile despre fotografiile pentru comanda de lucru, dosarul PDF al lucrării, raportul de verificări înainte de plata finală, recepția la terminarea lucrărilor vs recepția finală, raportul zilnic de pe teren, garanțiile separate corect, contractul de servicii sau antrepriză, devizele pentru asociații de proprietari și mobilizarea de șantier. Aici ne uităm strict la cartea tehnică: ce intră, cine o ține și cum îți pregătești predarea fără haos.

Ce este cartea tehnică, în limbaj de șantier

În Legea 10/1995, recepția construcțiilor se face pe baza documentației de execuție și a documentelor cuprinse în cartea tehnică. Aceeași lege arată că această carte cuprinde documentația de proiectare, execuție, recepție și urmărire a comportării în exploatare și intervenții asupra construcției.

Tradus pentru o echipă mică: cartea tehnică este dosarul de memorie al construcției. Nu spune doar ce s-a construit. Spune pe baza cui s-a construit, cu ce documente s-a verificat, ce s-a recepționat, ce instrucțiuni rămân pentru exploatare și ce intervenții se vor nota mai târziu.

Nu o confunda cu:

Pentru lucrări tehnice, poți avea documente care stau lângă cartea tehnică sau intră în ea după caz: raport de inspecție electrică, proces-verbal de recepție electrică, raport de constatare sanitară, proces-verbal de probă presiune, raport service HVAC, PIF HVAC sau raport de inspecție clădiri. Pentru lucrări cu PIF, probe și recepție, vezi și ghidul despre procesul-verbal PIF, probe și recepție, ca să nu tratezi toate verificările ca o singură semnătură.

Cine o întocmește și cine o păstrează

Regula de bază: cartea tehnică se întocmește prin grija investitorului și se predă proprietarului. HG 273/1994, prin normele de întocmire din Anexa 6, spune că investitorul întocmește cartea tehnică pentru obiectele de construcții definitive supuse regimului de autorizare a construcțiilor. Legea 10/1995 spune că proprietarul păstrează și completează documentația tehnică privind urmărirea comportării în exploatare și intervenții.

Asta nu înseamnă că executantul poate sta deoparte. Dacă tu ai executat lucrarea, documentele tale de execuție sunt bucăți din dosar. Dacă nu le predai ordonat, investitorul, dirigintele sau proprietarul nu are ce să pună la capitolul potrivit.

Pe scurt:

Dacă lucrezi pentru o asociație de proprietari, nu trimite documentele doar pe WhatsApp administratorului. Leagă-le de contractul de facility management, raportul de inspecție, comanda de lucru sau procesul-verbal de recepție, după caz. Administratorul trebuie să poată pune documentele în dosarul clădirii, nu să le vâneze prin conversații.

Cele patru capitole: A, B, C și D

Anexa 6 la Regulamentul de recepție împarte documentația de bază în patru capitole. Pentru tine, acestea sunt și o listă de control.

Pentru o firmă mică, cel mai des te lovești de capitolul B și capitolul C. Acolo trebuie să predai ce ai executat și ce s-a recepționat.

Exemple de documente care ajung frecvent în zona de execuție:

• procese-verbale pentru lucrări ascunse;
• certificate de calitate, declarații de performanță sau documente de conformitate pentru materiale;
• buletine de încercare, măsurători, probe de presiune, verificări electrice;
• dispoziții de șantier și modificări aprobate;
• rapoarte zilnice sau note de constatare relevante;
• poze pe faze care explică o zonă acoperită ulterior;
• remedieri executate înainte de recepție;
• documente de predare pentru instalații, echipamente sau accesorii.

Pentru turnările de beton, intră mai adânc decât bonul de livrare: comanda, condica de betoane, probele/epruvetele, pozele și procesul-verbal de recepție a betonului în șantier trebuie să poată explica ce beton a intrat în ce element.

Nu fiecare lucrare produce toate aceste documente. Dar fiecare lucrare serioasă trebuie să lase o urmă proporțională cu riscul ei.

Când clientul cere „cartea tehnică” pentru o lucrare mică

Ai schimbat o ușă, ai refăcut o baie, ai reparat o hidroizolație locală, ai înlocuit o coloană, ai montat o centrală sau ai reparat casa scării. Clientul cere „cartea tehnică”.

Înainte să promiți, separă trei situații:

Există și obiecte mici pentru care Anexa 6 reduce conținutul cărții tehnice la documentele esențiale: autorizația, recepțiile și evenimentele deosebite. Exemplele din normă sunt clădirile de locuit până la două niveluri, anexele gospodărești și obiectele de mică importanță, cum ar fi gardurile sau cabinele de poartă. Asta nu înseamnă „nu predăm nimic”. Înseamnă că documentele trebuie proporționate cu lucrarea și verificate cu persoana care răspunde de recepție sau de dosarul clădirii.

Formulare utilă în ofertă sau contract:

Executantul predă beneficiarului documentele aferente lucrării executate: deviz acceptat, comandă/raport de lucru, procese-verbale de probe și recepție, documente de calitate pentru materialele furnizate de executant, poze relevante și instrucțiuni de exploatare/garanție, în măsura în care acestea sunt aplicabile lucrării. Întocmirea, păstrarea și completarea cărții tehnice a construcției rămân în sarcina persoanelor prevăzute de lege, cu documentele puse la dispoziție de executant pentru partea executată de acesta.

Nu folosi textul ca scut ca să nu predai nimic. Folosește-l ca să delimitezi corect rolul tău.

Recepția nu este doar „clientul a văzut”

Recepția este momentul în care lucrarea se leagă de contract, proiect, execuție și documente. În Regulamentul de recepție, comisia examinează respectarea autorizației, contractului, documentației de proiectare, documentației de execuție și reglementărilor specifice. Pentru o lucrare mică fără comisie formală, logica rămâne utilă: ce s-a promis, ce s-a făcut, ce s-a verificat și ce rămâne de remediat.

Un proces-verbal de recepție slab spune:

Lucrare recepționată. Clientul nu are obiecții.

Un proces-verbal care te apără spune:

Lucrarea recepționată: reparație hidroizolație locală terasă, zona gură de scurgere scara B, conform deviz DV-2026-018 și comenzii CL-2026-018.
Documente anexate: poze înainte/după, fișă material hidroizolație, raport de constatare infiltrație, proces-verbal probă cu apă, instrucțiuni de exploatare și limitări.
Observații: monitorizare după prima ploaie abundentă; zona terasei neintervenite este exclusă din garanția lucrării.

Diferența este mare. În primul caz, recepția este o bifă. În al doilea, recepția este un index scurt al dosarului.

Dacă apar daune, restanțe sau remedieri, nu le ascunde ca să arate documentul bine. Folosește raportul de daună, procesul-verbal de remediere sau o anexă de restanțe. O recepție realistă este mai bună decât una frumoasă și falsă.

Garanția are nevoie de documente, nu doar de promisiuni

Garanția în construcții și servicii tehnice nu se apără cu „știți că noi lucrăm bine”. Se apără cu:

• ce lucrare a fost contractată;
• ce materiale ai furnizat tu;
• ce materiale a adus beneficiarul;
• ce probe s-au făcut;
• ce instrucțiuni ai predat;
• ce condiții de exploatare ai comunicat;
• ce zone sau cauze au fost excluse;
• ce remedieri s-au făcut în perioada de garanție.

Legea 10/1995 stabilește perioade minime de garanție în funcție de categoria de importanță a construcțiilor: 5 ani pentru A și B, 3 ani pentru C și 1 an pentru D, cu prelungirea perioadei pe durata remedierii defectelor calitative constatate. Răspunderea pentru vicii ascunse și pentru structura de rezistență are reguli speciale. Nu transforma aceste reguli într-un paragraf generic de contract copiat. Dacă lucrarea ta intră în acest regim, discută cu specialistul potrivit și scrie garanția în legătură cu documentele din dosar.

Pentru firme mici, formula practică este:

Garanția se acordă pentru lucrările executate și materialele furnizate de executant, în condițiile de exploatare și întreținere comunicate la predare. Nu sunt acoperite defectele produse de intervenții ulterioare neautorizate, exploatare necorespunzătoare, infiltrații din zone neintervenite, materiale furnizate de beneficiar fără documente sau lucrări excluse expres din deviz.

Apoi atașezi documentele care fac fraza verificabilă. Pentru aparate și instalații, vezi și ghidul despre devizul pentru înlocuirea boilerului sau centralei, unde PIF-ul, probele, garanția produsului și garanția manoperei trebuie separate clar.

Capitolele se pregătesc pe parcurs, nu la final

Cartea tehnică se strânge pe măsură ce lucrarea avansează; nu se inventează la recepție. Unele documente se completează la terminarea lucrărilor sau la recepția finală, dar proba, poza, procesul-verbal sau documentul de calitate trebuie pregătite când faptul încă poate fi verificat.

Pentru o firmă mică, asta înseamnă un obicei simplu:

1. la ofertare, scrii ce documente vei preda;
2. la contract, legi documentele de recepție și garanție;
3. la comandă, dai echipei lista de poze, probe și documente necesare;
4. în execuție, strângi zilnic pozele, procesele-verbale și documentele de calitate;
5. înainte de recepție, faci indexul dosarului;
6. la recepție, predai actele și notezi ce lipsește sau ce se remediază;
7. după recepție, păstrezi copia în dosarul tău.

Nu lăsa totul pe final. Pe final oamenii vor să plece, clientul vrea să folosească spațiul, materialele s-au aruncat, ambalajele au dispărut, pozele sunt în telefoane diferite și nimeni nu mai știe data probei.

Un raport zilnic de teren bun devine aici mult mai mult decât o notă internă. Este puntea dintre ce s-a executat și ce intră în dosar.

Lista de predare pentru o lucrare obișnuită

Pentru o lucrare mică sau medie, nu ai nevoie de un biblioraft de corporație. Ai nevoie de o listă clară.

Dosar predare lucrare

1. Ofertă acceptată și deviz final
2. Contract / comandă / acceptare scrisă
3. Rapoarte de teren sau comenzi de lucru
4. Poze înainte, în timpul lucrării și după
5. Documente de calitate pentru materialele furnizate
6. Procese-verbale de lucrări ascunse, dacă există
7. Probe, verificări și măsurători aplicabile
8. Dispoziții, modificări și devize suplimentare acceptate
9. Proces-verbal de recepție
10. Raport de verificări finale sau listă remedieri/restanțe, dacă există
11. Instrucțiuni de exploatare și întreținere
12. Garanții produse și garanția manoperei
13. Facturi, proforme și dovezi de plată, unde trebuie păstrate împreună
14. Indexul documentelor predate

Pentru construcții autorizate, această listă trebuie verificată cu dirigintele, proiectantul, RTE-ul și beneficiarul. Pentru intervenții mici, lista devine dosarul tău de predare. În ambele cazuri, este mai bună decât un mesaj: „v-am trimis tot pe email”.

Ce scrii în oferta ta despre cartea tehnică

Nu trebuie să pui un capitol juridic lung. Dar merită să ai o rubrică scurtă: „Documente predate”.

Exemplu:

Documente predate la final:
- deviz final și proces-verbal de recepție;
- rapoarte de lucru și poze relevante;
- procese-verbale de probe/verificări aplicabile;
- documente de calitate pentru materialele furnizate de executant;
- instrucțiuni de exploatare și condiții de garanție;
- documente pentru cartea tehnică, dacă lucrarea intră în regimul legal corespunzător și documentele sunt în responsabilitatea executantului pentru partea executată.

Această rubrică face două lucruri. Clientul vede dinainte că documentele costă timp și disciplină, iar tu nu te trezești la final că ți se cere istoricul complet al unei clădiri pentru o intervenție punctuală.

Când trebuie să spui „nu știu fără specialist”

Cartea tehnică atinge proiectare, execuție, recepție, garanții, urmărire în timp și uneori autorizare. Nu toate întrebările trebuie rezolvate de patronul firmei de execuție.

Oprește-te și cere specialist când:

• lucrarea atinge structura de rezistență;
• se modifică instalații comune sau trasee care țin de proiect;
• există autorizație de construire sau desființare;
• ai faze determinante, lucrări ascunse sau probe obligatorii;
• clientul cere documente pentru recepție formală;
• se intervine la o clădire cu probleme, tasări, fisuri, infiltrații repetate sau risc;
• este asociație de proprietari și se lucrează pe părți comune sensibile;
• se cere actualizarea capitolului D pentru exploatare și urmărire în timp.

Nu e slăbiciune să spui: „Pentru acest punct trebuie confirmare de la proiectant/diriginte/RTE/expert.” Este mult mai ieftin decât să semnezi o frază pe care nu o poți susține.

Regula de teren

Cartea tehnică nu se face din amintiri. Se face din documente strânse la timp.

Pentru o firmă mică, obiectivul nu este să devii birou de proiectare sau arhivă tehnică pentru orice clădire. Obiectivul este mai simplu: pentru partea ta de lucrare, să poți arăta ce ai ofertat, ce ai executat, ce ai verificat, ce s-a recepționat, ce garanție ai dat și ce documente ai predat.

Când faci asta, clientul primește un dosar care poate fi păstrat. Tu primești o apărare reală când apar întrebări după recepție.

Surse

• Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, în special art. 2, 7, 13, 17, 18, 25, 27, 28 și 30 privind domeniul de aplicare, nivelul de calitate, verificarea execuției, cartea tehnică, intervențiile, obligațiile executanților/proprietarilor/administratorilor/utilizatorilor și răspunderea pentru vicii.
• HG nr. 273/1994 pentru aprobarea Regulamentului privind recepția construcțiilor și Regulamentul privind recepția construcțiilor, pentru recepția la terminarea lucrărilor, recepția finală, documentele puse la dispoziția comisiei și Anexa 6 privind cartea tehnică a construcției.
• Ordinul MDLPA nr. 770/2025 și Normativul P 130-2025 privind urmărirea comportării în exploatare a construcțiilor, pentru documentarea urmăririi comportării în exploatare și legătura cu capitolul D al cărții tehnice.
• Ordinul MTCT nr. 900/2003, pentru aprobarea reglementării tehnice C 56-02 privind verificarea calității și recepția lucrărilor de instalații aferente construcțiilor.
• Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, pentru cadrul autorizării și recepției lucrărilor de construcții.

---

Acest articol are caracter general informativ și nu constituie consultanță juridică, tehnică, de proiectare, dirigenție de șantier sau expertiză. Verifică situațiile concrete cu proiectantul, dirigintele de șantier, responsabilul tehnic cu execuția, expertul tehnic, avocatul sau specialistul potrivit înainte de a acționa.