Devize tip pentru avize, cote ISC și cerințe după ofertare

Clientul îți cere „un deviz tip” pentru o lucrare de reparații la fațadă, o renovare de apartament sau o intervenție la instalații. Îți spune că vrea ceva simplu: manoperă, materiale, total, valabilitate.

După două săptămâni apare întrebarea:

„Dar avizul cine îl plătește?”

După încă o săptămână:

„Primăria ne cere altă documentație. Intrați tot în preț?”

La final:

„Ați știut că există cote ISC? De ce nu le-ați inclus?”

Devizul tip bun nu ghicește toate situațiile. Nici nu promite că orice cerință tehnică, aviz, autorizație, cotă, taxă sau modificare de proiect intră automat în preț. Devizul bun face altceva: separă ce ai inclus, ce ai exclus și ce se cotează numai după verificare.

În seria despre deviz pe articole, preț global și timp plus materiale, devizul pe metru pătrat și devizele de renovare unde clientul spune „nu am bugetat asta”, am vorbit despre preț. Aici vorbim despre rezistența devizului la cerințe care apar, se schimbă sau se descoperă după ofertare.

Fluxul curat este simplu: începi cu oferta, detaliezi cu devizul, pui limitele în contract, trimiți echipa cu comandă de lucru și închizi cu proces-verbal de recepție. Pentru construcții, folosești documentele din catalogul de construcții: deviz de construcții, contract de construcții și proces-verbal de recepție construcții. Pentru apartamente, adaptezi același principiu în devizul de renovări.

Devizul nu trebuie să țină loc de autorizație

Un deviz este calcul comercial. Autorizația, avizele, proiectul tehnic, verificările, taxele și cerințele de calitate sunt alt strat.

Problema apare când le amesteci. Scrii „lucrare completă”, clientul înțelege „tot ce cere primăria, ISC, proiectantul și orice normativ”, iar tu ai calculat doar manoperă, materiale și transport.

În Legea 50/1991, executarea lucrărilor de construcții este legată de autorizația de construire sau de desființare atunci când legea o cere. Tot acolo apar procedura de autorizare, avizele și situațiile în care modificările de temă pot schimba documentația sau procedura. Pentru o firmă mică, regula practică este clară: dacă nu ai verificat regimul de autorizare, nu promite că lucrarea este „gata de executat” doar pentru că ai dat prețul.

În deviz, scrie una dintre cele trei situații:

Nu scrie „nu răspundem de autorizații” într-un rând ascuns. Scrie normal:

Prețul prezentului deviz include numai lucrările și materialele menționate expres. Nu sunt incluse obținerea certificatului de urbanism, avizele, acordurile, autorizația de construire/desființare, taxele aferente sau modificările de proiect/documentație solicitate de autorități, cu excepția celor menționate explicit ca incluse.

Pentru lucrări mici, poate părea mult. Dar e mai scurt decât o ceartă la final.

Cele trei date care contează

Când apar cerințe tehnice sau administrative noi, prima întrebare este: față de ce dată compari?

Într-un deviz tip, ai nevoie de trei repere:

1. data devizului;
2. data documentelor primite de la client;
3. data începerii execuției.

Fără aceste date, nu știi dacă schimbarea a apărut înainte de ofertare, după ofertare sau după începerea lucrării.

Exemplu slab:

Lucrarea se va executa conform normativelor în vigoare.

Pare profesionist, dar este prea larg. Dacă între data ofertei și data începerii se schimbă o cerință tehnică, cine plătește adaptarea? Dacă proiectul clientului este vechi, tu ai promis să îl actualizezi? Dacă avizatorul cere soluție suplimentară, intră în preț?

Formulare mai bună:

Prețul este calculat pe baza informațiilor și documentelor disponibile la data devizului: poze, măsurători, planuri, proiect, autorizație și avize menționate în secțiunea „Documente primite”. Orice cerință tehnică, aviz, taxă, modificare de documentație sau schimbare de reglementare comunicată după această dată se analizează separat și poate face obiectul unui deviz suplimentar sau act adițional.

Nu folosi această formulare ca să eviți calitatea. Legea 10/1995 spune că în contracte nu se pot înscrie niveluri și cerințe de calitate inferioare reglementărilor în vigoare. Cu alte cuvinte, nu poți vinde „mai ieftin” prin tăierea siguranței, a calității sau a cerințelor obligatorii. Poți doar să spui că, dacă apar cerințe noi sau documente noi după calcul, prețul se recalculează.

Începe devizul cu documentele primite

Devizul tip rezistent începe cu o secțiune care pare banală:

Documente și informații pe baza cărora a fost întocmit devizul.

Acolo scrii:

• vizită la fața locului în data de ___;
• poze primite de la beneficiar în data de ___;
• plan sau schiță, versiunea ___;
• proiect tehnic, dacă există;
• autorizație de construire/desființare, dacă există;
• certificat de urbanism, dacă există;
• avize comunicate de beneficiar;
• ipoteze de calcul: acces, program, stare vizibilă, materiale standard, suprafețe măsurate.

La o vizită la fața locului, notează ce ai putut vedea și ce nu ai putut verifica. La citirea planurilor și desenelor, notează versiunea planului. Dacă planul se schimbă, devizul vechi nu trebuie să rămână valabil automat.

O formulare simplă:

Devizul a fost întocmit pe baza documentelor și informațiilor enumerate mai sus. Dacă documentele sunt incomplete, neactualizate sau se modifică după emiterea devizului, executantul transmite recalcularea prețului, termenului și listei de lucrări pentru acceptare înainte de începerea sau continuarea execuției.

Pentru client, asta nu sună a „clauză capcană”. Sună a ordine.

Separă inclus, exclus și condiționat

Într-un deviz tip, cea mai utilă pagină nu este mereu lista de prețuri. Este pagina care spune ce intră și ce nu intră.

Folosește trei coloane:

Excluderile trebuie să fie concrete. Nu ajunge:

Nu sunt incluse alte costuri.

Scrie pe nume:

Nu sunt incluse: proiectare, verificare tehnică, expertiză tehnică, diriginte de șantier, certificat de urbanism, autorizație de construire/desființare, avize, acorduri, taxe de autorizare, cote ISC, taxe locale, taxe pentru ocuparea domeniului public, modificări de proiect, lucrări cerute de autorități sau de avizatori după data devizului.

Pentru lucrări de instalații sau meserii specializate, adaptezi lista. La un deviz electric, poți exclude modificări de proiect, buletine sau verificări care nu sunt menționate. La un deviz sanitar, poți exclude spargeri suplimentare, refaceri de finisaj sau probe care depind de instalații comune. La un deviz HVAC, poți exclude autorizări, verificări sau intervenții ISCIR care nu sunt în sarcina ta.

Cotele ISC nu se îngroapă în manoperă

Pentru lucrările pentru care se emit autorizații de construire sau desființare, pot apărea cote către Inspectoratul de Stat în Construcții. Reglementările le leagă de investitor sau proprietar, nu de o linie generică de manoperă. Tocmai de aceea, devizul trebuie să spună dacă sumele rămân în sarcina beneficiarului, dacă le evidențiezi distinct pentru bugetare sau dacă ai, prin contract, un rol de asistență la documente ori virare.

Două repere contează în practică:

• Legea 50/1991 prevede că investitorii suportă o cotă de 0,1% din valoarea lucrărilor autorizate pentru controlul statului în amenajarea teritoriului, urbanism și autorizarea executării lucrărilor de construcții, cu excepțiile prevăzute de lege.
• Legea 10/1995 prevede că investitorii sau proprietarii virează către ISC o cotă de 0,5% din valoarea fără TVA a lucrărilor pentru construcții noi și intervenții la construcții existente pentru care se emit autorizații, cu excepțiile prevăzute de lege.

Nu transforma devizul într-un calculator fiscal. Pentru fiecare lucrare trebuie verificată situația concretă, valoarea autorizată, excepțiile și cine are obligația de plată. Dar în devizul tău tip trebuie să existe o linie clară:

Cotele, taxele, comisioanele și plățile datorate către autorități sau instituții publice, inclusiv cotele ISC aplicabile lucrării autorizate, nu sunt incluse în prețul de execuție, dacă nu sunt menționate explicit ca poziții separate în deviz.

Dacă beneficiarul vrea să le vadă în buget sau contractul îți cere să ajuți cu virarea lor, fă poziții separate:

HG 907/2016, deși este construită pentru obiective/proiecte de investiții finanțate din fonduri publice, este un model util de disciplină: devizul general separă comisioane, cote, taxe, avize, autorizații, diverse și neprevăzute, marjă de buget și rezervă de implementare pentru ajustarea de preț. Nu trebuie să copiezi schema publică într-o renovare de baie, dar ideea e sănătoasă: taxele nu se ascund în manoperă, iar necunoscutele nu se vând ca sigure.

O cerință nouă nu este același lucru cu greșeala ta

Sunt trei situații diferite.

Prima: ai greșit devizul. Ai uitat o cerință care era deja aplicabilă la data ofertei. Asta este problema ta, nu „cerință nouă”.

A doua: clientul ți-a dat documente incomplete sau vechi. Aici trebuie să ai mecanism de recalculare, dar și dovadă că ai cerut documentele și ai scris ipotezele.

A treia: după data devizului apare o schimbare de reglementare, o interpretare nouă a autorității, o condiție de avizare sau o modificare de proiect care schimbă soluția, cantitățile, materialele, testele sau termenul. Aici ai nevoie de deviz suplimentar sau act adițional.

Scrie asta în limbaj de teren:

Dacă după data devizului apar cerințe legale, tehnice sau administrative noi, ori autoritățile/avizatorii solicită modificări care schimbă lucrările, materialele, documentația, termenele sau costurile, executantul va transmite beneficiarului o constatare și un deviz suplimentar. Lucrările suplimentare se execută numai după acceptarea scrisă.

Nu scrie că orice modificare se plătește automat. Pentru clienți consumatori, clauzele trebuie să fie clare, fără echivoc și să nu creeze dezechilibru semnificativ în defavoarea consumatorului. O clauză bună spune procedura: constatare, explicație, preț, acceptare, apoi execuție.

Preț fix, dar numai pentru scop fix

Prețul fix este bun când scopul este fix.

Este periculos când scopul se mișcă:

• proiectul se modifică;
• autoritatea cere alt aviz;
• apar lucrări ascunse;
• clientul schimbă materialele;
• se cere probă suplimentară;
• se modifică norma tehnică aplicabilă;
• apare obligație de specialist, verificator, diriginte, laborator sau documentație.

De aceea devizul tip trebuie să lege prețul de scop:

Prețul este fix pentru lucrările, cantitățile și materialele menționate expres în prezentul deviz, în condițiile documentelor și informațiilor disponibile la data emiterii. Orice modificare a scopului, cantităților, soluției tehnice, documentației, cerințelor de autorizare sau condițiilor de execuție se cotează separat.

Această formulare te ajută și la clauza pentru materiale furnizate de beneficiar. Dacă beneficiarul aduce alt material decât cel presupus în deviz, nu ai același preț de montaj în orice condiții.

Ce pui în devizul tip, pe meserii

Nu există o singură listă perfectă. Dar există câteva blocuri pe care le adaptezi.

Construcții și intervenții la construcții existente

În devizul de construcții, verifică să ai:

• documentele primite: proiect, planuri, autorizație, avize, detalii de execuție;
• ipoteze despre acces, organizare de șantier, utilaje și depozitare;
• separare între lucrări incluse și lucrări de proiectare/avizare;
• poziții pentru organizare de șantier, dacă există;
• excluderi pentru taxe, cote ISC, avize și modificări de proiect;
• mecanism de deviz suplimentar pentru cerințe noi;
• recepție și documente de predare.

Pentru lucrări cu asociații de proprietari, vezi și ghidul despre devize pentru lucrări la asociații. Acolo mai apare un risc: persoana care cere oferta nu este mereu persoana care poate aproba costuri noi.

Renovări de apartamente

În devizul de renovări, cele mai frecvente surprize nu vin din normative mari, ci din condiții ascunse:

• instalații vechi;
• suport degradat;
• schimbări de compartimentare;
• demolări mai mari decât s-a văzut la vizită;
• avize de asociație;
• reguli de program și transport moloz;
• intervenții în instalații comune.

Nu scrie „renovare completă” fără listă. Folosește oferta de renovări, deviz pe camere și contractul de renovări. Dacă apar reguli ale asociației sau cerințe de autorizare după ofertare, acestea nu trebuie să intre automat în manopera inițială.

Instalații electrice, sanitare și HVAC

La instalații, riscul vine des din granița dintre „lucrare simplă” și „lucrare care cere documente, specialist sau verificare”.

În deviz, separă:

• montajul efectiv;
• materialele incluse;
• probele incluse;
• verificările/documentele incluse;
• intervențiile în instalații comune sau existente;
• modificările de proiect;
• cerințele de autorizare, avizare sau punere în funcțiune.

Pentru lucrări electrice, poți lega devizul de oferta de instalații electrice, comanda de lucru electrică și, unde e cazul, documente tehnice specifice. Pentru sanitare, aceeași logică stă în oferta de instalații sanitare și comanda de lucru sanitară. Pentru HVAC, nu amesteca oferta HVAC cu obligații de autorizare sau punere în funcțiune pe care nu le livrezi.

Procedura când apare schimbarea

Devizul tip trebuie să spună nu doar „se plătește separat”, ci și cum se decide.

Procedura scurtă:

1. Oprești zona afectată, dacă executarea ar crea risc sau cost suplimentar.
2. Faci constatare scrisă, ideal cu poze.
3. Spui ce document, aviz, cerință sau situație nouă a apărut.
4. Trimiți deviz suplimentar sau act adițional.
5. Aștepți acceptarea scrisă.
6. Continui execuția.

Formulare:

În cazul apariției unor cerințe noi ale autorităților, avizatorilor, proiectantului, verificatorului sau ale reglementărilor tehnice aplicabile, lucrările afectate se pot suspenda până la clarificare. Executantul transmite beneficiarului constatarea și propunerea de cost/termen suplimentar. Continuarea lucrărilor se face după acceptarea scrisă a beneficiarului.

Această procedură este utilă și când ceri bani înainte de achiziții. Pentru materiale sau costuri noi, folosește factura proformă sau plata etapizată, după logica din articolul despre avansul pentru materiale.

Un model de bloc pentru deviz

Poți pune acest bloc în devizul tip și îl adaptezi după lucrare:

Ipoteze și limite ale devizului

1. Prețul este calculat pe baza documentelor, măsurătorilor și informațiilor disponibile la data emiterii devizului.
2. Sunt incluse numai lucrările, materialele și serviciile menționate expres în secțiunea „Lucrări incluse”.
3. Nu sunt incluse, dacă nu sunt menționate ca poziții separate: proiectare, verificare tehnică, expertiză, diriginte de șantier, certificat de urbanism, autorizație de construire/desființare, avize, acorduri, taxe locale, cote ISC, taxe pentru ocuparea domeniului public, modificări de proiect sau cerințe suplimentare ale autorităților.
4. Dacă după data devizului apar modificări de proiect, condiții de avizare/autorizare, cerințe tehnice noi sau schimbări de reglementări care afectează lucrarea, prețul și termenul se recalculează prin deviz suplimentar sau act adițional.
5. Lucrările suplimentare se execută numai după acceptarea scrisă a beneficiarului.

Pentru lucrări cu consumatori, păstrează blocul scurt și explică-l la telefon sau în mesaj. Nu te ajută o clauză lungă pe care clientul nu o înțelege. Te ajută o limită clară, trimisă înainte de acceptare.

Greșeli care strică devizul tip

Scrii „conform normativelor în vigoare” fără dată și fără documente. Sună bine, dar nu spune ce se întâmplă dacă regulile sau proiectul se schimbă după ofertare.

Amesteci taxele cu manopera. Dacă ai inclus taxe, scrie-le separat. Dacă nu le-ai inclus, spune asta clar.

Promiți „toate avizele incluse” fără să știi certificatul de urbanism. Nu poți bugeta serios avize pe care nu le-ai văzut.

Nu separi proiectarea de execuție. O firmă mică poate executa lucrarea, dar asta nu înseamnă că a inclus proiect, verificare, expertiză și asistență tehnică.

Accepți modificări pe WhatsApp fără deviz suplimentar. Mesajul „da, faceți” trebuie legat de preț, termen și lucrare exactă, nu doar de intenție.

Folosești aceeași excludere la orice meserie. Un deviz de curățenie, unul de renovări, unul electric și unul HVAC nu au aceeași listă de riscuri.

Te bazezi pe articolul din deviz, dar nu ai poze sau documente. Clauza bună fără probă este slabă. Păstrează planuri, poze, versiuni, mesaje și documente primite.

Întrebări frecvente

Pot scrie că toate cerințele noi se facturează separat?

Nu așa, simplu și absolut. Scrie procedura: ce s-a schimbat, de ce afectează lucrarea, ce cost și termen nou propui, cum acceptă clientul. Dacă schimbarea era deja aplicabilă la data devizului și ai omis-o, nu o trata ca surpriză.

Cotele ISC le plătește executantul sau beneficiarul?

Legile care le prevăd pun obligația pe investitor sau proprietar, în legătură cu lucrările autorizate. În practică, contractul și fluxul de plată trebuie să spună cine calculează, cine virează, cine rambursează eventualele sume avansate și dacă executantul doar asistă cu documente. Nu le lăsa presupuse.

Pun în deviz o rezervă pentru normative și avize?

Poți pune o rezervă sau o sumă provizorie, dar scrie ce acoperă. Pentru lucrări private mici, e mai clar să separi „neinclus” și „se cotează după cerință” decât să pui o rezervă mare fără explicație.

Clientul spune că altă firmă include tot. Ce fac?

Cere să compare aceleași lucruri. Prețul care „include tot” trebuie să spună tot ce include: avize, taxe, proiect, diriginte, cote ISC, modificări de documentație, probe, recepție. Dacă nu le spune, nu este mai complet. Este mai vag.

E suficientă oferta sau trebuie contract?

Pentru intervenții mici, o ofertă și un deviz acceptat pot fi suficiente ca flux comercial. Pentru lucrări cu autorizație, risc tehnic, durată, avans, garanție sau mai multe etape, contractul este mult mai bun. Vezi și diferența dintre deviz, ofertă, comandă fermă și antecontract.

Ce fac dacă autoritatea cere modificări după ce am început?

Documentezi cerința, oprești zona afectată dacă este necesar, trimiți deviz suplimentar sau act adițional și continui după acceptare. Nu finanța din buzunar o cerință nouă fără hârtie.

Surse

• Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, în special art. 1, art. 2, art. 7, art. 29 și art. 30 privind autorizarea, modificările de temă, controlul ISC și cota de 0,1%
• Ordinul nr. 839/2009 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 și Normele metodologice din 12 octombrie 2009, ca reper pentru procedura de autorizare și documentațiile aferente
• Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, în special art. 5-10 privind cerințele fundamentale și reglementările tehnice, art. 7 alin. (2) privind nivelurile de calitate și art. 43 privind cota de 0,5%
• HG nr. 907/2016 privind documentațiile tehnico-economice pentru obiective/proiecte de investiții finanțate din fonduri publice, în special art. 10 și anexa nr. 6 privind devizul general, cote, taxe, avize, diverse și neprevăzute, marja de buget și rezerva de ajustare a prețului
• Codul Civil, Legea nr. 287/2009 republicată, în special art. 1270-1271 privind forța obligatorie a contractului și impreviziunea, plus art. 1851-1880 privind contractul de antrepriză
• Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive în contractele dintre profesioniști și consumatori, ca reper pentru formulări clare și echilibrate în relația cu beneficiarii consumatori

---

Acest articol are caracter general informativ și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau tehnică. Verifică toate aspectele cu autoritatea locală, avocatul, expertul contabil sau consultantul tehnic înainte de a acționa.